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积木集团万科、恒大销售增速不及10%,头部房企面临规模天花板

2020-01-09 07:28 a股|股市行情

积木集团万科、恒大销售增速不及10%,头部房企面临规模天花板

百强房企销售增速6.5%

克而瑞数据显示,2019年TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%,不及2017年的40.5%和2018年的35.1%

中国地产商开始逐渐触碰到规模的天花板

过去的2019年,碧桂园(02007.HK)、万科(000002.SZ)和中国恒大(03333.HK,下称“恒大”)依旧保持行业前三的水平不过,这些房企巨头不得不面临一个核心问题:销售增速开始放缓

根据三家公司披露的数据看,万科销售增速创下历史新低万科2019年全年累计实现合同销售金额6308.4亿元,同比增3.94%

恒大销售增速同样不到10%,根据恒大数据,2019年全年累计实现合约销售金额约6010.6亿元,同比增长9%,全年合约销售面积约5846.3万平方米,全年合约销售均价为10281元/平方米

仅披露权益销售数据的碧桂园,同样出现增幅乏力根据公告,2019年碧桂园权益销售金额5522亿,同比增长10.03%此外根据克而瑞监测,碧桂园2019年全口径销售额7715.3亿,同比增加5.9%

“未来房地产市场总量会收缩,高增长阶段已经过去了对于习惯了高增长的房企而言,将面临重大考验”阳光城(000671.SZ)执行董事长兼总裁朱荣斌告诉记者截至2019年12月末,绝大部分规模房企均已达成年度业绩目标(对外披露的全口径目标),但整体超额完成率不及2016年和2017年

截至2019年末,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%

其中,龙头房企在自身提质控速战略下规模增速放缓,集中度微降TOP4-10、TOP11-20梯队规模企业集中度上升,梯队竞争加剧,TOP21-30梯队房企集中度则基本持平整体来看,TOP30梯队房企受益规模化效应、全国布局以及相对成熟的内部管控机制,未来更具行业竞争力、行业集中度也有继续提升的空间而随着房地产市场资源加速向优势企业聚集,TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭

根据克而瑞数据,2019年TOP30之后各梯队房企的集中度较2018年出现了降低的趋势TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯队集中度下降,在竞争格局进一步加剧的同时梯队内部名次变动也将更趋频繁

2019年,TOP50各梯队房企权益销售金额门槛与2018年同期相比都略有提升其中,TOP10房企权益金额门槛达到1703.5亿元,同比增幅达5.8%TOP20和TOP30房企的权益金额门槛分别为1110亿元和825.2亿元,门槛增幅分别为12%和3.6%TOP50房企竞争格局加剧,权益金额门槛较2018年同期提升7.6%至517.1亿元截至2019年12月末,各梯队房企中TOP100的权益金额门槛由上年的204亿元降低至187.8亿元,而TOP200房企的门槛则继续保持在60亿元左右

“头部房企规模已经开始逐渐触碰到天花板,增速放缓非常明显对于TOP30以外的房企,缺乏一定的规模优势将缺乏资金、人力的相应资源,未来的发展速度也明显不及中段房企”一位上市房企总裁告诉记者

行业竞争加剧

虽然行业增速放缓,大部分处于规模中段的房企则出现了跑赢大市的情况

比如,中国第四大房企融创中国(01918.HK)2019年全年累计实现合同销售金额约5562亿元,同比增长21%从目标完成情况看,融创中国同样完成年初5500亿销售目标

2019年重回TOP10的世茂房地产(00813.HK)则表现出快速发展的态势根据公告,世茂房地产2019年累计合约销售总额约为人民币2600.7亿元,累计合约销售总面积为1465.62万平方米,同比分别上升48%及37%;平均销售价格为每平方米17744元

同样保持较高复合增长率的还有旭辉控股集团(00884.HK,下称“旭辉”),2019年旭辉完成合同销售金额约2006.0亿元,超额完成1900亿年度目标,同比增长32%,合同销售面积约1203.5平方米,同比增长26%,合同销售均价约16700元/平方米

得益于之前的多点布局,2019年中南建设(000961.SZ)累计合同销售金额约1960.5亿元,比上年同期增长34%;累计销售面积约1540.7万平方米,比上年同期增长35%

刚刚跨过千亿的滨江集团(002244.SZ)增速同样跑赢同行,滨江集团2019年全年实现销售1120.6亿元,同比增长31.8%

“未来两年我依旧看好市场,市场规模还是巨量,给我们这样低杠杆企业更多的机会”滨江集团(002244.SZ)董事长戚金兴认为

从上述企业看,快速发展基本都得益于较低的财务杠杆和此前较低的拿地成本,使得这些企业可以有超过30%的增速

不过,有企业进步的同时就有企业出现失位

克而瑞数据显示,头部房企中,龙湖集团(00960.HK)跌出行业TOP10,以2425亿销售额排至第11位而泰禾集团(000732.SZ)2019年权益销售金额626.4亿,较上年同期的1095.3亿下跌超过四成,而行业排名则从17跌至40,成为50强中下滑幅度最大的一家房企

华夏幸福(600340.SH)则从2018年全口径销售13位跌至2019年20位根据克而瑞监测,华夏幸福销售额同比下降,2019年华夏幸福全口径销售1510亿,2018年数据则为1680亿

此外,刚上市不久的新力控股(02103.HK),由2018年行业第33名,降至2019年的36名

在上一轮房地产上涨周期中,泰禾集团、华夏幸福均因为过于激进的战略,导致财务杠杆和融资成本明显高于同行,当行业下行来临时令到公司经营苦不堪言成为房企里面为数不多负增长的公司

易居企业控股(02048.HK)CEO丁祖昱认为,地产后半场,房企已经不能一味追求规模扩张,发展重点也逐步由“增量”转向“提质”,企业整体目标增速也将趋缓未来,市场的比拼将归于房企城市布局、品牌效应、产品品质、经营管理效率等因素

积木集团万科、恒大销售增速不及10%,头部房企面临规模天花板

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